尽管官方尚未证实，“风貌别墅被叫停”的传闻已经在坊间流传开来。曾经红极一时的上海豪宅新物种— “风貌别墅”又一次被推上风口浪尖。

  针对风貌别墅的政策调整传闻自10月初慢慢的出现，有消息称部分项目审批被叫停。这一消息尚未得到官方确认，但多个信号表明，风貌别墅开发节奏确实有所放缓。

  作为上海乃至全国顶级豪宅市场中的新物种，“风貌别墅”自诞生以来，一直吸引着市场的目光。然而，伴随着政策调控和市场变化，这一产品从高开走向不温不火，市场表现出现分化，其未来发展也面临诸多挑战。

  风貌别墅的概念源于上海特有的历史背景和文化风貌保护政策。自2003年起，上海市政府划定了中心城区12片历史背景和文化风貌区，其中就有著名的衡复风貌区，以及郊区的32片风貌保护区，如七宝古镇、南翔古漪园等。这些区域以独特的历史建筑风格和城市记忆成为上海文化的重要符号。

  风貌建筑按照风貌区保护规划的根本原则，可大致分为保护建筑、保留历史建筑、一般历史建筑、应当拆除建筑和其他建筑五种类型。

  风貌别墅的开发严格遵循保护原则：在保留历史建筑和人文特色的基础上，通过精细修复、翻建及合理地布局打造的新住宅产品。例如，位于黄浦区的露香园一期便保留了上海书店旧址等历史建筑，被视为风貌别墅的雏形。

  2024年，“风貌别墅”风潮达到高潮，多个项目相继入市，其中虹口区招商、绿城、上海地产联合开发的虹口弘安里以24.3万元/平方米的拿证价成为市场的焦点。

  6月27日，以29.8万元/㎡取证入市的新天地中海·顺昌玖里/恒昌玖里，49套风貌别墅开盘即售罄。

  同一时间段里，天潼里、瑞安翠湖滨江隆新里、海玥黄浦源以及露香园二期等多个高端楼盘纷纷亮相市场，逐步推动了这一独特住宅形态的流行。

  尽管风貌别墅早期非常关注，但从销售数据分析来看，其市场表现并不如预期火热。天潼198开盘半年销售率不足四成；而其他如中海顺昌玖里、瑞安翠湖滨江等项目，也未能在极短的时间内实现高去化率。“风貌别墅”高开低走。

  石库门建筑起源于太平天国起义时期，战乱导致江浙一带的富人携家带口逃入租界寻求庇护。由于当时的建设多由外国房产商主导，为了节约土地，采用了西方的联排式建筑。同时兼顾江南地区本有独特的民居传统，在设计上融合了中西建筑风格，最终形成了“联排+天井”的独特建筑形式。

  “石库门”住宅蕴含了许多时代特征，其多样化的门头设计、老虎窗、山墙等建筑元素，都是建筑美学的典范。然而，不是所有人都喜欢厚重的历史记忆。“石库门”并不是为当代人量身定做的，它已经远远落后时代了。

  20年间，中国人的住宅产品就已经经过数次迭代，百年前的产品还能为现代人所用吗？

  而以上“石库门”建筑的问题又变成了风貌保护的设计原则。局促昏暗的空间和古朴的建筑材料让人感觉压抑，与当今强调明亮通透的现代豪宅别墅和居住体验大相径庭。不少客户更倾向于传统的城市别墅或超豪华公寓。

  据统计，2024年已有6个风貌别墅项目入市，后续仍有超过30个项目排队进入市场。过多的供应稀释了产品的稀缺性，导致市场之间的竞争加剧。

  同时，风貌别墅价格高昂，动辄数千万元甚至上亿元，主要面对高净值人群。然而，这一群体的购房需求多样化，不少客户更倾向于传统的城市别墅或超豪华公寓。

  这使得风貌别墅形成滞销，管理层似乎也已经注意到这样的一个问题。一方面，风貌保护区的地块供应已明显减少，部分在建项目的推进也更加谨慎；另一方面，已报规报建的项目仍在按计划推进，但未来新增风貌别墅项目的可能性或将降低。

  从长远看，风貌别墅的稀缺性和历史背景和文化价值仍具吸引力，但如何在开发过程中平衡文化传承与市场需求，成为其发展绕不开的课题。返回搜狐，查看更加多